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    財政部禁止國企購地虛增土地出讓金,城投拿地意愿或進一步下降

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    財政部禁止國企購地虛增土地出讓金,城投拿地意愿或進一步下降

    財政部近日發布關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知稱,嚴禁地方政府舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。分析師認為,此舉旨在進一步控制隱性債務,約束地方城投企業拿地行為。

    今年以來,受到樓市持續低迷影響,土地出讓收入出現明顯下滑。據財政部公布的數據,1-8月,國有土地使用權出讓收入33704億元,比上年同期下降28.5%。與此同時,國企和地方城投平臺拿地的現象明顯增加。

    中國指數研究院統計數據顯示,2020年,百強房企拿地中,國企數量為37家,2021年上升至58家,進入2022年后,這一數量進一步上升至79家??硕鹧芯恐行臄祿@示,自2021年2月至2022年7月,實行土地出讓“兩集中”( 集中發布出讓公告、集中組織出讓活動)的22個重點城市出讓的近四成地塊由地方城投公司獲取,其底價拿地的金額占比達到近八成。

    申萬宏源首席債券分析師孟祥娟在一篇研究報告中指出,財政部此舉主要是為了擠壓財政泡沫,嚴控隱性債務,這一政策對以房地產開發為主業的國企影響較小,主要是對以兜底為主的城投拿地行為及舉債拿地行為進行約束。

    天風證券固守首席分析師孫彬彬表示,在土地市場不景氣時,一些地方政府通過城投公司購地盤活土地市場,但沒有實際用途、實際項目或者城投沒有開發能力長期不開發土地,當期的土地出讓收入卻形成增量,后續地方政府可能通過其他形式將這部分收入返還城投,形成收入空轉,從而虛增財政收入。

    審計署曾披露,全國審計機關2014年開展的全國土地出讓收支和耕地保護情況審計發現,存在通過收入空轉等方式虛增土地出讓收入1400多億元的現象。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對界面新聞稱,一些地方國企拿地實際上就是一個“走賬”的過程,財政部此時出臺這一要求,說明雖然當前地方財政壓力較大,但對以國企名義拿地來變相做大土地出讓收入的做法依然不可容忍。

    財政部在發給各中央預算單位、各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)以及新疆生產建設兵團財政局的通知中稱,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補財政收入缺口。進一步規范地方事業單位債務管控,建立嚴格的舉債審批制度,禁止新增各類隱性債務,切實防范事業單位債務風險。文件還要求,加強對屬地虛增財政收入的監測,發現一起、處理一起、問責一起。

    根據中國指數研究院數據,全國范圍內僅有約20%的城投公司具備房地產項目開發的經驗和能力。該研究院抽樣調查發現,2021年第二、三批次所有廣州城投托底的地塊均未開盤入市,甚至幾乎尚未有項目進入規劃方案設計階段。城投托底拿地的背后,不是為了從項目開發中獲利,而是出于穩定土地收入的考慮。

    從公開信息來看,不少拿地的城投企業的確存在開工遲緩、開發意愿和經驗不足的問題。比如,據克而瑞統計,在2021年第一批成交地塊中,規模房企拿地開工率高達61%,而平臺類公司拿地開工率僅23%。

    孟祥娟進一步表示,對于城投拿地占比較高的地區,需關注其后續土地市場景氣度及城投債務到期壓力。對于非稅收入及土地出讓收入占比較高的地區,需關注土地出讓金虛增水分擠出后地區財政表現及支出情況。

    據申萬宏源證券統計,2022年上半年,江西省、湖南省、湖北省、四川省、山東省等6省的城投拿地比例較高,分別為32.21%、31.16%、24.84%、24.01%、21.21%,均在20%以上。從土地依賴度來看,2021年,稅收收入占一般預算收入比重比低于70%,且土地出讓金收入超過地方政府一般預算收入90%的省級行政區有5個,分別為湖南省、貴州省、江西省、四川省、安徽省,其中湖南省土地收入占比最高,達110.91%。

    值得注意的是,在財政部對國企購地加強監管的同時,從實際市場動向來看,國企和城投企業自身的拿地意愿也在下降。

    中指研究院數據顯示,截至目前,在今年已完成第三批次供地的13個城市中,央(國)企+混合所有制企業總投資金額由一、二批次的約1950億元降至三批次的約1450億元,投資金額占比更是由一、二批次的超過50%下降至三批次的37%。

    克而瑞表示,在目前大部分城市樓市不及預期的情況下,居民購買意愿不足,對于城投類公司來說,在項目開發能力、運營能力都不及規模房企的情況下,實現快速去化的難度可謂“更上一層樓”,這是目前城投類公司托底意愿持續下降的主要原因之一。

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