如果把城市比作一只股票，我們認為房價就是股價。
一只好股票，自然會有好的股價。
網上有很多的樓市觀點，也有很多的樓市專家，在對待樓市未來走向以及房價變化成因等問題上，大家觀點各異，沒有統一的論調。但是在樓市的本質上，觀點出奇的一致。
大家都認為，樓市就是城市當前實力、城市未來潛力和城市人口變化的結合。
比如杭州雖然房價很高，但是仍然一房難求。
就是因為杭州是二線城市中掌握了未來鑰匙的那個城市。
在不同的版本的樓市房價排名中，青島的主城區房均價大概都在21000元/平左右，北方排名第三，全國排名大概在13-15位。
這個價格與青島的GDP全國排名，基本一致，符合青島的城市競爭力現狀。但是青島的房價在表面背后，也有很大的隱憂，隱憂不解決，青島的樓市就難稱健康。
壹 |南工北宿
南工北宿一直是青島長期以來存在的問題，青島市內五區的就業范圍主要集中在市南區的香港中路以及嶗山區金家嶺商務區范圍，根據青島常住人口的統計顯示：嶗山區與市南區的常住人口僅有100萬人，而市北、李滄、城陽的合計常住人口接近250萬人。
市南區與嶗山區的年度GDP合計約2035億元，而市北、李滄、城陽區的年度合計GDP僅僅約為2550億元。
人口多的地方，反而沒有貢獻相應的國民生產總值，側面反映出居住的人大多數集中在城市北部。而工作的地，大多集中在城市南部。
上圖為南工北宿導致的道路交通現狀
這種南工北宿的現狀導致青島對于城市快速交通系統的依賴性特別強，但是很遺憾，青島的城市快速路建設遠遠落后于同規模城市。而這也導致市區之間、板塊之間的價差過大。
南北不暢，南工北宿的問題不解決，青島樓市的價差過大的現象就難以緩解，且從南從北大幅遞減。
貳 | 差價過大
青島可能是同級別城市中，各板塊差價最大的城市，既有52000元/平均價的市南區，也有16500元/平的北部城陽區，而與市南區一海之隔的黃島區僅僅均價為15400元/平。
這種差價較大的現狀，主要是南工北宿以及各城區的資源不均衡引起的。
我們以三甲醫院為例，青島城區的三甲醫院主要集中在市南區、市北區、嶗山區以及黃島區。
我們以學校為例，在網傳的青島兩個版本的小學排名中，優質學校均集中在市南區、市北區。
同樣在企業分布版圖上，40余家A股上市公司主要集中在嶗山區、市南區、西海岸新區、城陽區，市北區、李滄區的上市企業主體尤為匱乏。
教育、醫療、就業，正是這些方方面面的原因，導致了差價越來越大。
差價越來越大，導致南工北宿越來越嚴重，南工北宿越來越嚴重，導致南北向交通越來越堵。
城市快速交通體系不完善，就會導致城市北部的居民隨著收入的增加以及后期子女教育的需求，會初步的南遷。在貝殼找房青島站的相關統計中，城陽置換李滄，李滄置換市北是置換的重要客群組成部分。
隨著這些住在北部的業主逐漸往城市南部遷移，南部的房價會越來越高，進而價差越來越大。
叁 | 主城更新乏力
作為一個有較長城建史的城市，青島在市南區、市北、李滄區等很多區域存在大量的老破舊小社區以及雜亂背街小巷。
以我們多年對于青島主城區的城市管理跟蹤調查，其實青島主城的舊城改造進度相當差，不僅僅落后于濟南，甚至很多方面甚至不如地級市濰坊。
12月17日，濟南市委、市政府召開新聞發布會，介紹“十三五”時期居民住房城鄉建設和“十四五”規劃的有關情況。2015年至2019年，濟南市共整治改造老舊小區3012萬平方米、涉及居民40余萬戶，總投資約20多億元。2020年濟南市將改造50個老舊小區項目、605.88萬平方米，涉及居民62249戶。“十四五”期間，濟南還將積極推動2900萬平方米老舊小區實施改造，繼續穩步推動既有住宅增設電梯工作。
在這個方面，地級市濰坊也做的不錯。
2014年開始，濰坊《提升市區重點工作實施方案》統一部署，四年期間，在市區范圍內開展老舊小區改造整治提升行動，著力解決老舊小區“臟亂差”問題，徹底消除城市危舊房安全隱患，5年內，完成危房拆除安置及棚戶區改造4000余戶，整治提升小區居民5.6萬戶，共惠及群眾近20萬人。
2018至2019年期間，2018年濰坊市共提升改造97個小區、14685戶，惠及群眾44055人，2019年則整體改造24個小區。
上述改造，不是簡單的粉刷外墻，而是綜合整治。
包括環境治理、房屋修繕、實施完善、節能改造等“四大工程”。其中節能改造工程，包括對建筑圍護結構進行保溫改造；實施供熱采暖設施改造，對沒有集中供暖的鋪設供熱管網，進行集中供暖；安裝供熱計量和室內溫控裝置等。
數據顯示，2019年濟南老舊社區綜合整治面積是青島的9倍。青島老舊社區的整治乏力，會導致這部分區域的居民生活體驗差，青島“鑲著金邊的破抹布”這個名頭將長期難以摘掉。
既然在學深圳、趕深圳，那就建議青島多學學深圳的城市更新計劃，如何在政府、企業、居民間尋找利益平衡，用社會資本解決老城更新問題。
四 | 交通建設滯緩
截止到目前濟南市通車高架路里程突破100公里，而青島高架路僅有新冠高架、杭鞍高架、跨海大橋延長線，以及青銀高速城陽高架段，通車里程約占濟南的三分之一不到。
我們以杭鞍高架東延工程為例，這個工程是被列入了青島城建部門“十三五”主要工作。但今年是十三五的收官之年。
2015年，青島城建部門立下的交通“成環成網”FLAG，很抱歉，一個沒實現。
以杭鞍快速路二期為例，動工時間一拖再拖，媒體宣傳從2017年動工，到2018年動工，到2020年動工。
遺憾的是2020年12月27日，依然沒有全面動工的消息。
一條僅僅2公里的高架路，體現了青島速度。
建議青島的城建部門先去濟南看看，實在不行，就研究一下濰坊市住建局如何用三年時間，打通了28條斷頭路和13條下穿青銀高速道路，同步推動實施9條穿越膠濟鐵路的道路工程。
當然了，看完濟南、濰坊，去臨沂看看也行，雙嶺高架、蒙山高架的修建質量和速度。
因為公眾一直在疑惑，青島修路難，是路的問題，還是人的問題。
青島的城市快速路建設，影響的不僅僅是青島的現在，而是青島的未來。
伍 | 郊區供地太大
銳理數據統計，2019年青島商住地供應426宗，占地面積23133畝，規劃建面3195萬 ㎡ ，成交398宗,成交總面積2913.77萬 ㎡ ，同比上漲 13%。
其中膠南和即墨的成交面積在4500畝以上，膠州和城陽的成交面積在2000畝以上，高新和黃島區的成交也在1000,畝以上，而統計得知市內四區的成交僅為1400畝。
郊區供地太多，主城擠牙膏式供地，會導致青島的居住人群進一步向郊區擴散，而就業仍然集中在市南區和嶗山區，因此這種情況又一進步加劇了青島交通的擁堵。
伍 | 尾聲
我們在前期的文章中多次談及青島供地模式的不足，也說了無數次郊區賣地太多帶來的種種弊端，還聚焦于舊改和交通建設滯緩影響了青島的城市發展，我們拋開房價談房價，拋開樓市談樓市。
只因為樓市的短期價格變化只是表象，它深層次的反應是購買者對于城市的信心，作為非體制內人員，我們不得知青島出現種種問題的原因。
我們只是希望對青島有信心的人多一點，離開青島的人少一點。
從某種意義上，這才是青島房價的壓艙石。
